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一大块馅饼:纽约市无尽的胃口

我在曼哈顿的几分钟内房地产活动的增加转化为花更多时间审查合作社和公寓董事会的行为,仔细阅读财务报表,并与客户经​​理讨论他们管理的建筑物的物理和经济福祉

虽然尽职调查经常揭示有关特定合作社或公寓的负面信息,但潜在买家很少通过建筑物的指标

它确实发生了,但它是一个例外,显然不是一个规则

财务报告将是合作社和公寓在2011年12月公布财务报表的年度时间

目前,最新财务报表反映了截至2010年12月的建筑财务状况

尽管财务报表确实提供了财务报表

合作社或公寓的财务状况快照,15个月前拍摄的快照与一周长的百吉饼一样久远

在为期15个月的合作社或公寓生活中可能会发生很多事情,因此仅仅查看2010年的财务报表并不足以了解该建筑的当前财务状况

即使在2011年财务报表发布后,也已经过了三到五个月

它相当于驾驶后视镜

因此,必须询问物业经理有关建筑物的现状,以确定自上次财务报表发布以来是否有任何重大经济变化

如果房间里的大象有关于在未来几年内拥有一个将占据中心位置的合作社或公寓的问题,那无疑会带来成本

也就是说,单位所有者支付的月费用于支付其按比例分摊的建筑物的共同费用

合作社有一种特殊的费用,几乎无法控制:房地产税

纽约市对增加税收评估并不感到羞耻

对大多数财务报表末尾的费用饼图进行的审查表明,房地产税通常是合作社年度预算中最大的支出项目

在我最近审查的一个小型合作社中,房地产税占合作社预算的60%以上

哇...试着控制开支

房地产税对许多建筑来说都是一个巨大的挑战

除非市议会和纽约州立法机构在6月续签,否则令人满意的17.5%的合作和公寓税收抵免即将到期,这一预算项目可能在未来几个月内大幅增加

当您投资商品成本和工会工资单时,大多数合作社年复一年地控制一些增加的运营支出的能力有限

住宅现实:随着市场终于恢复活力,它似乎忘记了导致几年前房地产经济爆发的过度行为

以折扣购买是对冲所有权的起伏,这肯定会发生,但购买价格不是买家在决定房产时需要考虑的唯一问题

这一切都取决于运输成本 - 这些成本是什么以及它们如何随时间变化

因为......

2017-02-01 15:04:47

作者:张廖耆漠

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